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Assemblea di condominio in modalità videoconferenza
Il grande ostacolo per lo svolgimento a distanza delle assemblee, più che dall'art. 1136 c.c., che non esplicita se l'intervento dei partecipanti debba avvenire con presenza fisica o anche da remoto, era costituito essenzialmente dall'art. 66 delle Disposizioni per l'attuazione del codice civile che impone, per l'avviso di convocazione dell'assemblea, l'indicazione del luogo ove si svolge l'adunanza.
I rischi della paralisi per la gestione del condominio si sono manifestati apertamente con il DPCM del 8 marzo 2020, prima, e con il DPCM del 10 aprile 2020, laddove il primo, all'art. 2, 1° co., lett. b), ha bandito eventi di qualsivoglia natura svolti in luoghi sia pubblici, sia privati, assemblee condominiali incluse: “sono sospese le manifestazioni, gli eventi e gli spettacoli di qualsiasi natura, ivi inclusi quelli cinematografici e teatrali, svolti in ogni luogo, sia pubblico sia privato”, la cui ultima parte lascia pochi dubbi interpretativi, precludendo anche un'ipotetica assemblea da tenersi in ambiente tanto capiente da realizzare il distanziamento interpersonale imposto dalla normativa emergenziale) e il secondo, all'art. 1 “sono sospesi i congressi, le riunioni, i meeting e gli eventi sociali, in cui è coinvolto personale sanitario o personale incaricato dello svolgimento di servizi pubblici essenziali o di pubblica utilità; è altresì differita a data successiva al termine di efficacia del presente decreto ogni altra attività convegnistica o congressuale”.
Tuttavia, sempre il DPCM del 10/4/2020 alla lettera t) ha esplicitato che “sono adottate, in tutti i casi possibili, nello svolgimento delle riunioni, modalità di collegamento da remoto”.
E si badi che la normativa anti-contagio prevale sulla disciplina condominiale ed eventuali riunioni abusive genererebbero quindi delibere nulle e impugnabili senza limiti di tempo.
Qualora inoltre si tenesse una “riunione condominiale abusiva”, i partecipanti sarebbero esposti ad una sanzione amministrativa (da € 400,00 a € 3.000,00) e la sanzione sarebbe a carico sia dell’amministratore, sia degli eventuali condomini presenti. Infatti l’art. 4, D.L. 19/2020: “salvo che il fatto costituisca reato”, punisce con la sanzione amministrativa del pagamento di una somma da euro 400 a euro 3.000 “il mancato rispetto delle misure di contenimento di cui all'articolo 1, comma 2, individuate e applicate con i provvedimenti adottati ai sensi dell'articolo 2, comma 1, ovvero dell'articolo 3”; se il mancato rispetto delle predette misure avviene mediante l'utilizzo di un veicolo le sanzioni sono aumentate fino a un terzo.
Sanzionabile anche l’eventuale “riunione informale”, che potrebbe essere svolta nei luoghi comuni dall’amministratore con eventuali consiglieri e condomini: a maggior ragione, se dovesse partecipare un condomino affetto da Covid-2019.
Posto il divieto di assembramento, è bene ricordare che non è possibile neppure sostituire le delibere assembleari con decisioni che non risultino frutto della discussione assembleare e di una votazione contestuale: si pensi alla sottoscrizione di un documento “fatto girare” da un consigliere fra i vari condomini, oppure l’invio di una lettera ad ogni condomino, che venga dal medesimo sottoscritta.
Il legislatore non è intervenuto in modo specifico circa le assemblee condominiali ma, per analogia, si è pensato di applicare ad esse il contenuto dell’art. 106, comma II, D.L. 18/2020 (Decreto Cura Italia): “Con l'avviso di convocazione delle assemblee ordinarie o straordinarie le società per azioni, le società in accomandita per azioni, le società a responsabilità limitata, le società cooperative e le mutue assicuratrici possono prevedere, anche in deroga alle diverse disposizioni statutarie, l'espressione del voto in via elettronica o per corrispondenza e l'intervento all'assemblea mediante mezzi di telecomunicazione; le predette società possono altresì prevedere che l'assemblea si svolga, anche esclusivamente, mediante mezzi di telecomunicazione che garantiscano l'identificazione dei partecipanti, la loro partecipazione e l'esercizio del diritto di voto, …. senza in ogni caso la necessità che si trovino nel medesimo luogo, ove previsti, il presidente, il segretario o il notaio”.
Alla luce dell'approvazione in data 24/4/2020 alla Camera dei Deputati, su parere conforme del Governo, dell'ordine del giorno 9/2463/188, si prospetta ora la possibilità di procedere, nell'ottica del regolare svolgimento dell'attività di gestione, all'assemblea di condominio in videoconferenza.
Ciò ovviamente senza precludere la possibilità di svolgere la riunione in modo tradizionale “fisico” e partecipato, ma nell’attuale emergenza sanitaria è essenziale garantire il distanziamento sociale, in special modo se si tiene conto che è fortemente compressa la libertà di circolazione.
I Deputati si sono quindi attivati per suscitare d'urgenza un intervento normativo anche in considerazione della circostanza che non risulta affatto sospeso l'obbligo di cui all'art. 1130, n. 10, c.c. che prevede di “redigere il rendiconto condominiale annuale della gestione e convocare l'assemblea per la relativa approvazione entro 180 giorni” (vale a dire entro il 30 giugno 2020) e che il blocco preclude l'utilizzo di benefici fiscali come il sisma bonus e l'ecobonus.
Adesso, grazie all'approvazione dell’ordine del giorno di cui si è scritto, si prospetta la possibilità di attuare sotto l'emergenza da Covid-19 una grande semplificazione per il futuro di milioni di italiani che vivono in condominio.
Avv. Simonetta Intonato