IL REVISORE CONTABILEIl revisore condominiale
Con la legge n. 220/2012, in vigore dal 18 giugno 2013, il legislatore ha inteso uniformare le modalità di redazione della documentazione contabile (indicando gli elementi imprescindibili del rendiconto) e, contemporaneamente, con la figura del revisore condominiale, fornire ai condomini un preciso strumento di valutazione dell'operato dell'amministratore, rafforzato altresì dalla possibilità, prevista dallo stesso art. 1130-bis, di nominare un consiglio di condominio negli edifici con almeno 12 unità, con funzioni di controllo. In particolare il legislatore ha investito l'assemblea dei condomini della facoltà di nominare "un revisore condominiale che verifichi la contabilità del condominio", anche per più annualità specificamente indicate. La nuova figura è prevista dall'art. 1130-bis c.c. con lo scopo di tutelare i condomini, attribuendo loro maggiore coinvolgimento nella verifica dei conti condominiali. E’ bene inoltre precisare che il legislatore non ha imposto alcuna condizione alla facoltà dell'assemblea di nominare un revisore.
Ciò significa che la nomina non deve necessariamente presupporre il dubbio di qualche irregolarità contabile; la motivazione può essere di qualsiasi natura, anche per effettuare una semplice verifica.
È chiaro che dai motivi che sono alla base della revisione dipenderà anche l'ampiezza e l'oggetto della stessa.
La complessità dell'incarico esige di affidarsi sempre ad un professionista in possesso delle necessarie competenze: il pericolo di affidare una revisione condominiale ad un soggetto privo di adeguata preparazione è infatti quello di ottenere un verifica contabile approssimativa quando non del tutto errata, a sua volta fonte di ulteriori contestazioni e confusione.
La sfera operativa del revisore può presentarsi più o meno ampia a seconda che la stessa sia tesa a:
a) predisporre un rendiconto consuntivo nell'ipotesi in cui il medesimo non sia stato ancora formato (ad esempio, nel caso in cui l'amministratore uscente non lo abbia redatto);
b) verificare la contabilità nell'ipotesi di un rendiconto redatto ma non approvato (si pensi al caso dell'amministratore che lo abbia redatto e poi sia stato revocato prima di sottoporlo all'assemblea per l'approvazione);
c) verificare la contabilità nell'ipotesi di un rendiconto redatto e approvato, e non contestato nei termini di legge, dal quale emergano criticità nella gestione del patrimonio comune (ad es. inserimento di poste contabili non preventivate, spese urgenti non ratificate, ammanchi di cassa, asserite anticipazioni da parte dell'amministratore, etc. etc.).
Nelle prime due ipotesi, l'attività del revisore è volta a consentire al condominio di munirsi del rendiconto da esaminare e, eventualmente, approvare, affinché non solo si conoscano le posizioni contabili dei singoli condomini e del condominio in generale, ma anche per consentire all’amministratore entrante un adeguato allineamento contabile per la corretta prosecuzione della gestione contabile. In questa prospettiva, il revisore, oltre alle verifiche contabili secondo criteri di congruità e fondatezza, dovrà necessariamente entrare nel merito della questione, adottando i corretti criteri di ripartizione e, eventualmente, eliminando vizi e/o errori compiuti in passato (valutazione di legittimità).
E’ frequente che in tali due ipotesi la nomina del revisore venga suggerita e caldeggiata dallo stesso amministratore entrante.
Più complessa la terza ipotesi, in cui la revisione abbia ad oggetto bilanci già approvati e non contestati nei termini di legge.
In questi casi l'attività del revisore può essere rivolta ad ottenere il risarcimento del danno arrecato dall'amministratore al condominio attraverso un operato non conforme alla legge.
A che cosa serve dunque la revisione condominiale?
- Per consentire al condominio di munirsi del rendiconto da esaminare e, eventualmente, approvare, affinché non solo si conoscano le posizioni contabili dei singoli condomini e del condominio in generale, ma anche per consentire all’amministratore entrante un adeguato allineamento contabile per la corretta prosecuzione della gestione contabile;
- Per accertare che il vostro amministratore di condominio stia lavorando correttamente;
- Per avere la certezza che le spese sostenute siano di competenza dello stabile;
- Per verificare il rispetto della norme di Legge sulla contabilità condominiale;
- Per assicurarsi del corretto utilizzo del conto corrente condominiale;
- Per controllare gli adempimenti fiscali: dichiarazione 770, ritenute d'acconto dei fornitori, pagamento degli F24.
Quando è opportuna la revisione condominiale?
- Se si ritiene che ci siano situazioni critiche nella gestione dello stabile;
- Per verificare costantemente e annualmente il corretto lavoro dell'amministratore di condominio.
La revisione condominiale è pertanto uno strumento che può affiancare l'amministratore di condominio in modo da accertare periodicamente il suo operato oppure per consentire all’amministratore entrante un adeguato allineamento contabile per la corretta prosecuzione della gestione contabile oppure può essere chiesta in situazioni critiche vale a dire quando si sospetta che l'amministratore non stia lavorando correttamente.
Chi può chiedere la revisione condominiale?
- L'assemblea del condominio (con la maggioranza degli intervenuti che rappresentano almeno 500 millesimi);
- Uno o più condomini.
Un aspetto importante riguarda la determinazione e ripartizione del compenso spettante al revisore per l'espletamento dell'incarico.
Su punto, il nuovo art. 1130-bis dispone espressamente che "la deliberazione è assunta con la maggioranza prevista per la nomina dell'amministratore e la relativa spesa è ripartita fra tutti i condomini sulla base dei millesimi di proprietà".
Di regola, quindi, la spesa del revisore, in caso di nomina assembleare, va ripartita tra tutti i condomini, compresi coloro che hanno votato contro la nomina del revisore.
Diversamente, se la nomina è effettuata da uno o più condomini, la spesa andrà ripartita solo tra questi ultimi.
L'onorario varia in funzione dall'ammontare di spesa annuale che risulta dal rendiconto condominiale.
Alla conclusione della revisione condominiale sarà rilasciato una relazione di sintesi sull'esito del controllo che accerta la correttezza o meno del rendiconto e della gestione, con un dettaglio delle situazioni analizzate e le proposte per correggere eventuali situazioni critiche.
Avv. Simonetta Intonato