SPESE CONDOMINIALILe spese condominiali e loro ripartizione
All’interno di uno stabile condominiale sono presenti beni di proprietà esclusiva (ad esempio, i singoli appartamenti, i singoli box) e beni comuni (come le scale, l’androne, l’alloggio del portiere, il tetto), che appartengono a tutti i condomini. Le spese condominiali sono le uscite di carattere finanziario che hanno ad oggetto le parti comuni dell’edificio e tutti i partecipanti alla comunione sono tenuti a contribuire, a prescindere dalla misura dell’uso che ciascuno ne faccia. Restano dunque escluse solo le spese condominiali che si riferiscono alle unità immobiliari di proprietà esclusiva.
Al fine di garantire la contribuzione di ogni comproprietario, la legge prevede che il condomino non possa rinunciare al suo diritto sulle parti comuni (art. 1118 c. 2 c.c.), conseguentemente deve contribuire alla loro manutenzione, sia periodica che straordinaria. Poiché tale norma è imperativa, neppure un regolamento contrattuale potrebbe derogarvi (art. 1138 c. 4 c.c.). Parimenti, il comproprietario non può sottrarsi all'obbligo di contribuire alle spese condominiali per la conservazione delle parti comuni, neanche modificando la destinazione d'uso della propria unità immobiliare, salvo quanto disposto da leggi speciali (art. 1118 c. 3 c.c.).
Il codice civile disciplina la modalità di ripartizione delle spese condominiali tra i vari condomini, in particolare, agli artt. 1123-1126.
La riforma del condominio (L.220/2012) ha inciso ben poco sulle voci di costo a carico dei singoli condomini, novellando l'art. 1124 c.c., che fissa l'obbligo del sostenimento delle spese condominiali per la manutenzione e la sostituzione delle scale e dell'ascensore, in ragione del valore delle singole unità immobiliari e in misura proporzionale all'altezza di ciascun piano dal suolo, nonché l'art. 1130-bis a norma del quale "l'assemblea condominiale può, in qualsiasi momento o per più annualità specificamente identificate, nominare un revisore che verifichi la contabilità del condominio. La deliberazione è assunta con la maggioranza prevista per la nomina dell'amministratore e la relativa spesa è ripartita fra tutti i condomini sulla base dei millesimi di proprietà".
Tra le novità rileva anche il riformato art. 1118 c.c. secondo il quale "il diritto di ciascun condomino sulle parti comuni, salvo che il titolo non disponga altrimenti, è proporzionale al valore dell'unità immobiliare che gli appartiene" e lo stesso "non può sottrarsi all'obbligo di contribuire alle spese per la conservazione delle parti comuni, neanche modificando la destinazione d'uso della propria unità immobiliare, salvo quanto disposto da leggi speciali".
Sono rimasti invariati sia gli artt. 1125 e 1126 c.c. che disciplinano, rispettivamente, quanto al primo, la ripartizione delle spese condominiali per la manutenzione e ricostruzione dei soffitti, delle volte, dei solai, e, il secondo, dei lastrici solari di uso esclusivo, sia l’art.1123 c.c. in cui sono fissati i criteri generali fissati per la ripartizione delle spese condominiali.
Anche a seguito della Riforma è l'art. 1123 c.c. a dettare le regole secondo le quali ripartire le spese condominiali tra i singoli condomini, sulla base di tre criteri principali: ripartizione in proporzione al valore della proprietà, in ragione dell'uso che ogni condomino può fare delle cose comuni e del godimento che può trarne.
Il primo comma dell'art. 1123 c.c. enuncia il criterio generale di ripartizione delle spese condominiali necessarie per la conservazione e per il godimento delle parti comuni dell'edificio, per la prestazione dei servizi nell'interesse comune e per le innovazioni deliberate dalla maggioranza che vanno sostenute da tutti i condomini "in misura proporzionale al valore della proprietà di ciascuno, salvo diversa convenzione".
Il secondo ed il terzo comma del medesimo articolo disciplinano, invece, due ipotesi particolari. Il secondo comma afferma che "se si tratta di cose destinate a servire i condomini in misura diversa, le spese sono ripartite in proporzione dell'uso che ciascuno può farne". Si tratta di un criterio di ripartizione delle spese volto a limitare quella proporzionalità secca prevista nel primo comma.
Se i beni comuni sono destinati a servire i condomini in misura diversa (c.d. uso differenziato), le spese sono ripartite in proporzione dell'uso (potenziale, non effettivo) che ciascuno può farne. Infatti, non tutti i beni sono posti a servizio dei vari condomini in eguale misura, l’esempio più classico è quello relativo alle scale e agli ascensori: chi si trova ai piani più alti, deve corrispondere un contributo superiore, per il maggior uso che (sempre potenzialmente) fa del bene comune (scale o ascensore).
Il terzo comma, infine, specifica che "qualora un edificio abbia più scale, cortili, lastrici solari, opere o impianti destinati a servire una parte dell'intero fabbricato, le spese relative alla loro manutenzione sono a carico del gruppo di condomini che ne trae utilità" (c.d. uso separato).
La ripartizione può avvenire dunque anche in base all’uso separato, ad esempio, nell’ipotesi in cui un edificio abbia più scale, cortili, lastrici solari, opere o impianti destinati a servire una parte dell'intero fabbricato.
A tal proposito, si parla di condominio parziario (o parziale). Ebbene, in questi casi, le spese condominiali relative alla loro manutenzione sono a carico del gruppo di condomini che ne trae utilità, ossia che ne fa un uso separato (art. 1123 c. 3 c.c.).
L'inciso, "salvo diversa convenzione", inserito nel primo comma dell'art. 1123 c.c., ha esplicitamente previsto la derogabilità ai principi generali di ripartizione delle spese condominiali fissati dallo stesso articolo.
Secondo l'orientamento giurisprudenziale maggioritario i criteri legali di ripartizione delle spese condominiali, di cui all'art. 1123 c.c., possono essere derogati soltanto mediante convenzione modificatrice della disciplina codicistica contenuta o nel regolamento condominiale "di natura contrattuale", o in una deliberazione dell'assemblea approvata all'unanimità da tutti i condomini (Cass. Sez. 2, 24/02/2017, n. 4844; Cass. Sez. 2, 04/08/2016, n. 16321; Cass. Sez. 2, 17/01/2003, n. 641; Cass. Sez. 2, 19/03/2010, n. 6714; Cass. Sez. 2, 27/07/2006, n. 17101; Cass. Sez. 2, 08/01/2000, n. 126). Poiché l'art. 1123 c.c. nel consentire la deroga convenzionale ai criteri di ripartizione legale delle spese condominiali non pone alcun limite alle parti, deve pertanto ritenersi legittima la convenzione che ripartisca le spese condominiali tra i condomini in misura diversa da quella legale, purché contenuta in una delibera assembleare approvata all'unanimità da tutti i condomini, ovvero l'espressa convenzione posta in essere in esecuzione di una disposizione del regolamento condominiale di natura contrattuale (Cfr. Cass. Civ., sez. II, 23/12/2011, n.28679).
Le delibere che deroghino ai criteri legali di ripartizione delle spese condominiali, assunte a maggioranza, sono nulle (Cfr ex plurimis, Cass. Civ., sez. VI, 13/11/2018, n.29220).
Esistono varie tipologie di spese condominiali, le principali sono rappresentate dalle spese ordinarie e straordinarie.
Le spese condominiali ordinarie riguardano la gestione, manutenzione e funzionamento dei beni comuni. Si tratta di spese periodiche quali, a titolo esemplificativo e non esaustivo, la pulizia delle scale, il compenso dell’amministratore, l’assicurazione del condominio, le riparazioni generiche (come la sostituzione delle lampadine), l’illuminazione dei beni comuni, la revisione annuale della caldaia o dell’ascensore. La legge non indica una maggioranza specifica per l’approvazione delle spese condominiali ordinarie, pertanto, si impiegano le regole generali previste dall’art.1136 c.c.
Le spese condominiali straordinarie riguardano invece la manutenzione straordinaria dei beni comuni e la ristrutturazione. Sono esborsi che superano per importanza e entità le somme solitamente impiegate nella manutenzione del condominio (ad esempio per il rifacimento, per intero o per una parte notevole, dei tetti, solai, muri di sostegno, scale, o di cinta, la sostituzione delle travi, opere necessarie ad assicurare la stabilità dei muri maestri e delle volte, il rifacimento dell’impianto di riscaldamento o della facciata, le spese per le innovazioni etc etc).
Per l’approvazione delle spese condominiali straordinarie, è prevista una maggioranza specifica solo in caso di esborsi di notevole entità, pertanto, al di fuori di questa ipotesi, la delibera può essere approvata con le ordinarie maggioranze, in prima e seconda convocazione (art. 1136 c.c.).
Le spese straordinarie di notevole entità, ai sensi dell’art. 1136 c. 4 c.c., devono essere approvate in assemblea con la maggioranza qualificata, ossia con un numero di voti che rappresenti la maggioranza degli intervenuti e almeno la metà del valore dell'edificio (art. 1136 c. 2 c.c.). L’entità della spesa va parametrata al valore dell’edificio e non alle possibilità economiche dei singoli condomini.
Il credito che il Condominio vanta nei confronti dei condomini per le spese condominiali è soggetto a prescrizione, come qualsiasi altro credito, con un distinguo per tipologia di spesa condominiale. Infatti, il termine muta a seconda che si tratti di oneri periodici (come quelli ordinari) o non periodici (come quelli straordinari). La prescrizione è di cinque anni nel caso di spese periodiche di gestione ordinaria (art. 2948 c. 1 n. 4 c.c.) e di dieci anni per le spese non periodiche, come quelle straordinarie (art. 2946 c.c.).
La decorrenza della prescrizione in relazione alle spese periodiche è da rapportarsi alla data della delibera di approvazione del rendiconto delle spese e del relativo stato di riparto.
Il termine prescrizionale può essere interrotto (art. 2943 c.c.) con una costituzione in mora (ad esempio, il sollecito di pagamento dell’amministratore o dell’Avvocato del Condominio) o la notifica di un atto giudiziario (come il decreto ingiuntivo); dal momento dell’interruzione la prescrizione inizia a decorrere ex novo.
E’ bene infine ricordare che la legge pone a carico dell'amministratore l'obbligo di agire per la riscossione forzosa delle spese condominiali dovute dal condominio moroso, entro sei mesi dalla chiusura dell'esercizio nel quale il credito esigibile è compreso, salvo dispensa dell'assemblea (art. 1129 c. 9 c.c.). L'amministratore, senza bisogno di autorizzazione dell’assemblea condominiale, può dunque rivolgersi ad un Avvocato per ottenere un decreto di ingiunzione immediatamente esecutivo ed è tenuto a comunicare ai creditori non ancora soddisfatti che lo interpellino i dati dei condomini morosi (art. 63 disp. att. c.c.). I creditori non possono agire nei confronti degli obbligati in regola con i pagamenti, se non dopo l'escussione degli altri condomini, si tratta del beneficio di preventiva escussione. Inoltre, se la mora nel pagamento dei contributi si sia protratta per un semestre, l'amministratore può sospendere il condomino moroso dalla fruizione dei servizi comuni suscettibili di godimento separato.
Avv. Simonetta Intonato